CategoriesPiata imobiliara

Investițiile în imobiliare, întotdeauna profitabile | Ce trebuie să știți la achiziția unei locuințe în scop investițional

Investițiile în imobiliare

Într-o perioadă caracterizată printr-un tumult economic și social, tot mai multe persoane s-au orientat spre un domeniu în care investițiile și-au dovedit întotdeauna randamentul: piața imobiliară.

Locuințele – indiferent că sunt apartamente sau case – cumpărate pentru a fi închiriate permit realizarea unor încasări rapide și o amortizare a investiției într-o perioadă decentă, ceea ce îi determină pe mulți să-și aloce resursele financiare în zona imobiliară. Atât specialiștii în domeniu, cât și oamenii obișnuiți recunosc faptul că proprietățile imobiliare sunt unele dintre cele mai bune soluții de plasament al capitalului.

Comparativ cu alte modalități de investiții, imobiliarele au drept avantaj determinant un bun echilibru între câștig și risc. Pe lângă faptul că își păstrează valoarea și integritatea de-a lungul timpului, o locuință poate genera, din închiriere, un randament cuprins între 5%-7% pe an din închiriere. În schimb, dacă este să vă păstrați banii într-un depozit la bancă, vă sunt oferite dobânzi care abia-abia se apropie de 3% pe an. Diferența este clară și în favoarea investițiilor în piața imobiliară.

Și 2021 este un an bun pentru o investiție imobiliară, mai ales că prețurile locuințelor au cunoscut, cu excepția verii, o constantă creștere. În ultima lună, suma medie solicitată de vânzătorii de locuințe din România s-a majorat cu 2% și a ajuns la peste 1500 de euro pe metru pătrat util. Dacă până acum nu ați reușit să faceți ceva concret în sensul achiziționării unui apartament sau case, vă anunțăm că timpul nu este pierdut. Din contră, aveți la dispoziție ”liniștea” pe care o oferă, pe final de an, piața de profil, atât în materie de închirieri, cât și de vânzări de locuințe. Astfel, un cumpărător care își dorește să achiziționeze o locuință în scop investițional are acum timpul necesar pentru a cerceta cu atenție ofertele de pe piață, fără să simtă presiunea ”agitației” imobiliare din prima lună de toamnă.

De ce trebuie ținut seama în cazul unei investiții în imobiliare ?

Desigur, fiecare investiție imobiliară trebuie atent cântărită, în funcție de mai mulți factori care țin de bugetul celui interesat și de obiectivele pe care le are în vedere la o achiziție de acest fel. Trebuie să recunoaștem că proprietatea potrivită pentru fiecare poate fi găsită doar în urma unei documentări minuțioase, în care să se pună în balanță posibilitățile financiare, ținta avută și calculele pentru o perioadă mai lungă de timp, în vederea amortizării investiției. De exemplu, micii investitori trebuie să țină cont de timpul și efortul pe care sunt dispuși să le aloce cumpărării și, ulterior, închirierii unei proprietăți. În plus, e important pentru aceștia dacă implicarea în imobiliare reprezintă sursa principală de venit sau una suplimentară, care să le aducă o completare a veniturilor. Însă, indiferent de obiectivele propuse, fiecare persoană care intenționează să investească în piața imobiliară trebuie să țină cont de câteva aspecte importante pe care le vom detalia în continuare.

Câți bani sunteți dispuși să alocați pentru investiția imobiliară ?

În primul rând, chiar înainte de a porni pe acest drum, este important să faceți calcule realiste pentru investiții imobiliare, așa cum, de altfel, faceți în cazul oricărei achiziții. Bugetul alocat pentru o investiție de acest fel poate cuprinde atât economiile pe care le aveți (sau o parte din banii pe care îi aveți puși deoparte), cât și sume obținute printr-un credit bancar. De altfel, o plasare de capital pe piața imobiliară se pretează unui credit obținut de la bancă pentru că un calcul simplu, la îndemâna oricui, arată că o proprietate imobiliară se plătește, practic singură. Suma pe care o obțineți din închirirea ulterioară este  suficientă pentru acoperirea ratei lunare la creditul bancar. Totuși, trebuie să luați în calcul faptul că vor fi perioade în care imobilul nu va fi ocupat de chiriaș. De aceea, e bine să aveți în vedere o rezervă care să vă asigure plata ratei în acele intervale de timp.

Ce vreți să cumpărați ?

Aveți bugetul în care ați decis că vreți să vă încadrați, e momentul să alegeți în ce segment al pieței imobiliare doriți să investiți. Aveți la dispoziție o mulțime de oportunități: de la terenuri la locuințe, de la pensiuni și hoteluri, la clădiri de birouri. Rămânând în zona micilor investitori, cel mai atractiv rămâne segmentul rezidențial. Și asta din două motive: este cunoscut cumpărătorilor din această categorie și permite achiziții de valori mai mici, care să se încadreze în bugetul unor astfel de investitori. Oricare ar fi imobilul spre care vă orientați, e necesar ca documentarea și studiul în această direcție să fie aprofundate, mai ales în cazul unor imobile cu care nu sunteți familiarizat.

Închiriere sau revânzare ?

Ați parcurs primii doi pași în vederea investiției în imobiliare: ați stabilit bugetul și ați decis ce tip de achiziție veți face. Urmează să alegeți ce veți face cu imobilul pe care îl veți cumpăra. În acest sens există două posibilități: revânzarea sau închirierea. Prima se referă la valorificarea investiției pe termen scurt, a doua – pe termen lung.

Aveți posibilitatea de a alege în funcție de circumstanțele personale sau de modul în care ați gândit afacerea imobiliară în care v-ați implicat. Bazându-se pe datele statistice ale ultimilor trei ani, specialiștii susțin că, în prezent, închirierea este mai atractivă decât revânzarea. Logica unui investitor care alege această cale este simplă: unitățile cumpărate în scop de investiție rămân în portofoliul său și aduc și bani din chirie, care fie acoperă rata la credit, fie se constituie într-un venit pentru proprietarul imobilului. Tot mai mulți investitori în imobiliare gândesc în acest fel, dovadă fiind faptul că 55% din locuințele cumpărate, din 2018 până în 2011, în scop investițional în București și în zona din jur fiind închiriate.

Intervalul de amortizare a investiției

Un ultim  calcul care trebuie făcut se referă la perioada în care vă amortizați investiția. Astfel, dacă alegeți să cumpărați o locuință pentru închiriat, veți calcula nu doar valoarea chiriei pe care o veți obține, ci și randamentul pe care îl are proprietatea pe care o achiziționați. Cu alte cuvinte, în cât timp se va amortiza investiția. O investiție cu adevărat rentabilă pe segmentul rezidențial ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine. Totuși, mare atenție: estimările care sunt ”prea” pozitive ar trebui să ridice întrebări cu privire la riscurile implicate de respectiva investiție.

Vă dăm exemplul unui apartament pentru care sunteți dispus să plătiți o sumă totală (cu toate taxele și comisioanele) de 80.000 de euro. Dacă este închiriat cu o sumă de 400 de euro pe lună, aduce 4800 de euro pe an, ceea ce înseamnă că achiziția va fi amortizată în mai puțin de 17 ani.